Piše: Gašper Blažič
Z današnjo obravnavo se je za letos zaključilo sojenje v zadevi Trenta. Pred sodišče sta tokrat stopila ekonomska izvedenka Alenka Vrhovnik Težak in gradbeni izvedenec Franc Nahtigal.
Glavno vprašanje današnje obravnave se je naslanjalo predvsem ekonomske upravičenosti nakupa. Pri čemer pa je, tako nas je še pred obravnavo opozoril Branko Kastelic, precejšnja razlika v praksi, ko gre za zasebno podjetje ali ko gre za državno podjetje. V zasebnih podjetjih, vsaj v delniških družbah, je nadzorni svet tisti, ki terja odgovornost od vodstva podjetja, ali je postopek investiranja pravilen. Obstaja namreč tudi investicijsko tveganje (kot npr. pri posamezniku, ki kupuje rabljen avto in tvega, da dobi »škart robo«, ki mu povzroči enormne stroške). Vendar nadzorniki v zasebnih podjetjih praviloma ne terjajo proceduralne pravilnosti, če poteze vodstva prinesejo dobiček. Drugače pa je pri državnih podjetjih ter ustanovah, kjer je nadzor nad investicijsko proceduro strožji. Vendar velja pravilo, da »narod vse pozlati«. Denimo, Slovenija je v 90-ih letih kupila policijski čoln P-111, ki pa se je kar naprej kvaril in prinašal državi velike stroške, ki smo jih seveda pokrivali davkoplačevalci. To je bil primer slabe investicije. Kljub temu je bil v floti policijskih plovil kar 26 let, sedaj pa je del muzejske zbirke.
Izvedenka je imela »težave«
Najprej je nastopila Alenka Vrhovnik Težak, ki je v svojem zadnjem izvedenskem mnenju kakor spodbijala ekonomsko upravičenost nakupa posestva v Trenti. Izkazalo pa se je, da se je v svojih ocenah naslanjala na cenitev, ki jo je opravila Nikolaja Gilčvert Kogovšek, pa še to ne na njeno pisno oceno, ampak na zapisnike zaslišanj, kjer je trdila, da se na posestvu »ne da nič graditi«. Zanimivo, kajti v nadaljevanju obravnave smo tako slišali, da imajo cenitve različne namene in je od namena odvisna tudi ocena vrednosti neke nepremičnine. Vse je torej relativno.
Vendar pa je odvetnik Gorazd Fišer to oceno problematiziral. Posestvo v Trenti – gre za Tonderjevo domačijo, sestavljeno iz več parcel – po denarnem vložku ni veljalo za veliko investicijo, kupljeno je bilo na zalogo in to iz Imosovih lastnih sredstev (in ne na kredit, kar pomeni, da ni imelo vpliva na kasnejši stečaj Imosa). V času gospodarske konjunkture se je precej nepremičnin kupovalo na zalogo, očitno pa posestvo v Trenti ni imelo kakšne posebej pomembne vloge, saj jo poročila Imosa v obdobju 2006-2008 sploh niso omenjale. Ob stečaju je bilo posestvo prodano za 127 tisoč evrov. Kar je še vedno 110 tisoč več od predhodne ocene cenilke Gilčvert Kogovšek. Fišerja je v nadaljevanju zanimalo, ali je izvedenka kdaj delala v gospodarski družbi – no, izkazalo se je, da ima izkušnje z delom v Petrolu, kjer je bila krajši čas celo predsednica uprave. Pa tudi, ali obstaja kakšen zakonski predpis, da mora podjetje pred investicijo izdelati investicijski načrt. Odvetnica Martina Žaucer Hrovatin pa je izvedenko vprašala, ali je podjetje pred investiranjem v nakup nepremičnino dolžna izvesti cenitev. Odgovor je bil nikalen.
Je pa Janez Janša malo kasneje namignil, da je Vrhovnik Težakovi na poti na vrh Petrola morda pomagal kar Matjaž Han, sedanji predsednik SD in v preteklosti lastnik in direktor podjetja, ki je tesno sodelovalo s Petrolom (o tem je bil objavljen tudi članek na naši spletni strani). Izvedenka na to ni dala jasnega odgovora, zgolj to, da se je s Hanom v živo doslej srečala »samo dvakrat«. Janšev odvetnik Franci Matoz pa je izvedenko spomnil, da je bila glede navajanja nakazil med Janezom Janšo, podjetjema Eurogradnje ter Imos očitno precej nenatančna. Od izvedenke pa je dobil odgovor, da ne obstaja dokument, ki bi dokazoval drugačno prakso Imosa pri nabavi nepremičnin od tiste, ki je bila uporabljena pri Trenti. Matoz je tudi prebral oglas za zemljišče, ki po površini obsega samo tretjino domačije v Trenti, skupaj s hišo in oljčnikom, ki spada zraven, pa ponudnik terja kar milijon in pol.
Je pa tudi predsednica senata Cvetka Posilovič spravila izvedenko v kar precej mučen položaj z vprašanji, kaj bi moral investicijski načrt sploh vsebovati. Zdi se namreč, da je bil glavni namen izvedenskega mnenja potrditi tezo, da so vodilni v Imosu na negospodaren način kupili nekaj, kar se ni dalo uporabiti.
Gradbeni cenilci namerili ceno zgolj evro na kvadratni meter?
V nadaljevanju je pričal Franc Nahtigal, ki je v nasprotju z drugo skupino izvedencev Tonderjevo domačijo ocenil na dobrih 100.000 evrov, s čimer je vzbudil ostre kritike s strani Antona Brodnjaka in Jurija Tonina, ki sta skupaj s še dvema izvedencema cenitev po naročilu sodišča leta 2017 opravila kot člana Združenja sodnih cenilcev in izvedencev za gradbeno stroko (Sicgras). Njihova komisija je namreč 15.000 kvadratnih metrov veliko zemljišče s propadlo kmetijo ocenilo na okoli 15 tisoč evrov (kar pomeni ceno povprečno evro na kvadratni meter), saj da tam zaradi številnih omejitev na območju Triglavskega narodnega parka (TNP) in ruševin ni mogoče izvesti nadomestne gradnje. No, ta teza je bila seveda že zdavnaj ovržena – tudi na prejšnji obravnavi je urbanistka Lidija Dragišić povedala nekoliko drugačno zgodbo.
Nahtigal je povedal, da s cenitvijo Sicgrasa ni seznanjen, razen tega, kar so pisali mediji. Zato se bo do februarske obravnave seznanil s cenitvijo in takrat podal svoj komentar. Je pa potrdil, da je svoje izvedensko mnenje zastavil ob predpostavki, da bi šlo za nakup zemljišč za nek projekt, ki bi ga dejansko bilo mogoče razviti, vendar pa se tudi sam strinja, da z objekti zgolj v že obstoječih gabaritih.
O izvedencih Brodnjaku in Toninu smo z dne 6. decembra letos poročali TUKAJ. Velja pa spomniti, da je posestvo v Trenti nemogoče oceniti zgolj z vidika gradbene stroke, saj gre tudi za kmetijsko zemljišče.
Kaj pa ustavna sprememba iz leta 1997?
Ob tem je zanimivo, kako skušajo zakulisni akterji zarote Trenta še vedno prepričati sodišče, da je cena nekdanjega Janševega posestva realno nizka in da je v normalnem primeru Janša v nobenem primeru ne bi mogel prodati za več kot dvajset tisoč evrov. Ob tem pa so seveda spregledali pomembno dejstvo: leta 1997 se je namreč v Ustavi Republike Slovenije zgodila prva velika sprememba in sicer glede sprostitve prepovedi nakupa nepremičnin s strani tujcev. To je bila posledica zaostrenih odnosov z Italijo po osamosvojitvi, saj se je odprlo t. i. vprašanje ezulov in optantov, nekdanjih prebivalcev Istre italijanske narodnosti, ki so po drugi svetovni vojni zapustili Istro, slednja je bila z razpustom Svobodnega tržaškega ozemlja dokončno dodeljena Jugoslaviji, Trst z okolico pa Italiji. Vprašanje glede denacionalizacije se je namreč dotikalo tudi nekdanjega premoženja istrskih Italijanov, ki bi moralo biti po mnenju Italije vrnjeno v naravi. Zato je Italija nastavila precej veliko oviro pri pristopnih pogajanjih Slovenije z EU, v reševanje spora pa se je vključil tedanji španski zunanji minister in kasneje Natov visoki funkcionar Javier Solana.
Takole je v zvezi s t. i. španskim kompromisom, ki je razrešil vprašanje blokade Italije pri približevanju Slovenije članstvu v EU, zapisal dr. Božo Cerar: »/Španski/ Kompromis je bil vključen v prilogo XIII pridružitvenega sporazuma. Med drugim je določal, da imajo (ob pogoju vzajemnosti) državljani EU, ki so imeli vsaj tri leta neprekinjeno bivališče na ozemlju Slovenije, pravico nakupa nepremičnine z dnem uveljavitve sporazuma. Slovenija se je tudi zavezala, da bo v štirih letih po začetku veljavnosti sporazuma (ob pogoju vzajemnosti) pravico do nakupa nepremičnin zagotovila vsem državljanom EU. Se pravi v času svojega pridruženega članstva v EU in še pred polnopravnim članstvom. Slovenija je morala pred ratifikacijo pridružitvenega sporazuma (1997) ustrezno spremeniti 68. člen svoje ustave, saj do takrat tujcem lastništvo nepremičnin ni bilo dovoljeno. Končno je, resda z zamudo, pridružitveni sporazum med Slovenijo in EU potrdila tudi Italija, tako da je stopil v veljavo 1. februarja 1999.« (vir: TUKAJ)
Leta 1997 je torej prišlo do ustavne spremembe, kar je sedem let pred dokončnim vstopom v EU. Med poznavalci nepremičninskega trga praktični ni nikogar, ki bi zanikal, da so od leta 1992 pa do leta 2005 cene nepremičnin, zlasti pa mikavnih zemljišč v obmejnem območju (kar Trenta zagotovo je), močno zrasle ravno zaradi liberalizacije nepremičninskega trga, kar je sprožil že omenjeni t. i. španski kompromis. Marsikdo se bo spomnil navala Angležev na nepremičnine v Prekmurju po omenjeni liberalizaciji. Logično je torej, da je zanimanje za zemljišče na območju slovenske zahodne meje prav tako zraslo, s tem pa je poskočila tudi tržna vrednost tamkajšnjih zemljišč.
