Piše: Vida Kocjan
Z računalniškim informatikom in publicistom Tomažem Štihom, nekdanjim svetovalcem finančnega ministra Janeza Šuštaršiča, ki zadnja leta živi v Združenem kraljestvu Velike Britanije, hkrati pa je pozoren opazovalec dogajanj v slovenskem družbenem in političnem prostoru, smo se pogovarjali predvsem o stanovanjski politiki in s tem povezanih zablodah zdajšnje vlade.
V Sloveniji se soočamo s stanovanjskimi problemi, velikost ene generacije je do 20 tisoč otrok, odvisno od leta. Stanovanjska politika trendom ne sledi, kot kaže, je dosedanja strategija napačna. Kaj je narobe?
Ne vemo, kaj hočemo. Če bi vedeli, bi bilo laže oblikovati strategijo, kako bomo to dosegli.
Za novo ministrstvo Levice se zdi, da jih zanima samo model državnega najemništva za ozko skupino njenih volivcev na vrhunskih lokacijah ob morju in v Ljubljani. Njihova tako imenovana sistemska rešitev so novi dvigi davkov za graditev maloštevilnih državnih stanovanj za izbrance, ki jim demagoško pravijo »mladi«. Izpostavljajo sto milijonov, s katerimi bi po sedanjih standardih lahko zgradili morda sedemsto stanovanj na leto, od tega sedemdeset v Ljubljani.
Kaj pa naj storijo vsi drugi? V mandatu te vlade bodo v Sloveniji odrasle štiri generacije, sedemdeset tisoč ljudi; k temu je treba dodati še štirideset tisoč priseljenih in vse tiste, ki so v čakalnih vrstah še iz prejšnjih mandatov in niso več tako mladi, pa še vedno nimajo kje živeti.
Koalicija v resnici nima celovite strategije, ampak selektivno gasi požar in tako tlakuje pot v najemniško družbo.
V enem od komentarjev ste opozorili na doslej najambicioznejšo obljubo Tanje Fajon (SD), ki je pred volitvami predlagala kar stanovanjski TEŠ: 1,3 milijarde evrov vreden projekt za graditev 10 tisoč novih stanovanj v šestih letih.
Na brezglavo tekmovanje demagogov v napovedih graditve državnih stanovanj je treba gledati enako skeptično kot na napoved, da bo vsak v tridesetih dneh prišel do specialista. Na Tanjo Fajon in Luko Mesca, ki sta bila pred volitvami v svojih napovedih graditve državnih stanovanj najglasnejša, danes niti njuni stranki ne računata več.
Treba je ocenjevati rezultate, ne obljub. Smo čez polovico mandata in za zdaj vlada, ki je obljubila trideset tisoč stanovanj in vmes že nekajkrat popravila obljubo navzdol, ni zgradila še niti enega.
Kako je s krepitvijo javnega najemnega trga in z državnim intervencionizmom na stanovanjskem področju, kar naj bi bilo za levičarje že desetletja zdravilo, vendar pa nikoli ne deluje?
Treba se je vprašati, ali so najemna stanovanja sploh rešitev problema. Tisti, ki to zagovarjajo, ne znajo razložiti, kaj bo z najemniki, ko ostarijo. Takrat bodo pokojnine bistveno nižje, kot so danes. Kako bodo plačevali najemnino, če že danes komaj plačajo položnice?
V eni svojih kolumn ste opozorili na glavne zablode »kačjega olja našega stanovanjskega trga«, kot ste se izrazili. Katere so te?
Prva zabloda je, da bomo vse pozidali in da moramo varčevati s prostorom. Danes so pozidani manj kot štirje odstotki države, in če želimo čisto vsakemu gospodinjstvu, ki še nima stanovanja, ponuditi zemljišče v velikosti petsto kvadratnih metrov, bo to zahtevalo manj kot en dodaten odstotek ozemlja, pa bodo vsi stanovanjski problemi rešeni in bo še vedno ostalo nepozidanih petindevetdeset odstotkov Slovenije. Imamo torej dovolj prostora za vse Slovence.
Druga zabloda je, da je stanovanj dovolj. Opuščena stanovanja so kot opuščeni tiri. Ne glede na to, koliko jih je, noben vlak ne vozi po njih. Več kot polovica jih je brez temeljne infrastrukture, kot sta npr. voda in elektrika, veliko je zdomskih, počitniških; predvsem pa so to zasebna stanovanja in politika ne more vplivati na odločitve njihovih lastnikov. Stanovanj je premalo in zato so cene podivjale. Praznih stanovanj pa na trgu ni in nanje ne moremo računati.
Tretja zabloda je, da s centralizacijo nižamo cene. Že mogoče, da je treba potegniti kakšno cev manj, ampak to je le strošek občine in ne vključuje stroška formule: »Lokacija, lokacija, lokacija.« Kaj pomaga, če je za občino vzdrževanje infrastrukture nekoliko cenejše, če pa je zaradi lokacije za kupca kvadratni meter nekajkrat dražji, na voljo pa ima le najslabša zemljišča v naselju, ker tam ni bil prvi? Preveč se obremenjujemo s tem, da moramo vsem pripeljati vso infrastrukturo pred vrata. Nekoč so poznali vodna zajetja, greznice. Ljudje so se znašli in državi ni bilo treba skrbeti za prav čisto vse. Smiselno je, da sem in tja zgradimo tudi kakšno novo naselje iz nič.
Pred časom ste objavili alternativni stanovanjski program v petih točkah, kjer ste poudarili, da je naloga vsakokratne vlade, da ustvarja razmere, v katerih si stanovanje vsak prebivalec lahko kupi sam. Ste po tem opazili kakšne spremembe?
Politično-medijski kompleks še pogosteje ponavlja pravljico, da trg ne deluje in da bo država poskrbela za vse. V resnici pa trg deluje brezhibno, vendar na žalost v razmerah, za katere je prej poskrbela država.
Opozorili ste tudi, da bi se zrela politika iz zgodovine lahko že naučila, da je z davki kupovati stanovanja srednjemu sloju neuresničljiv cilj. Tudi tu se zdi, da se ni nič spremenilo, sploh pa, kaj je zrela politika, jo imamo?
Slovenska stanovanjska politika je izogibanje resničnim problemom in dajanje videza, da se nekaj počne z metanjem še več državnega denarja v megalomanske projekte, ki ne bodo ničesar rešili. Ko denarja zmanjka, pa se dvignejo davki in se zadolžimo. Za naslednji krog enega in istega.
Ali bi se morala država namesto na državno graditev osredotočiti na nižanje cene graditve s ciljem ustvarjanja novih stanovanj? Kakšne mehanizme je treba vzpostaviti, da bi bila stanovanja dostopnejša ali pa da bi bile vsaj najemnine znosnejše?
Najemnine bodo znosnejše, ko bodo stanovanja cenejša. Da bi bila lahko cenejša, pa je treba poenostaviti prostorsko in gradbeno zakonodajo.
Če čez palec ocenimo, da si nekdo s povprečno plačo lahko privošči, da za svoj dom odšteje največ osemdeset tisoč evrov, današnje povprečne cene graditve pa so blizu tristo tisoč evrov, potem mora biti politični cilj graditev tako poenostaviti in poceniti, da se da majhno hišo na spodobni lokaciji zgraditi za bistveno manj. Država za doseganje tega cilja lahko uporabi kar nekaj mehanizmov.
Prvi je množična prekvalifikacija zemlje v zazidljivo. Če ustvarimo več ponudbe, to pomeni nižje cene zemljišč in posledično stanovanj. Prekvalificirajmo dodatnih 5 odstotkov državnega ozemlja v zazidljiva zemljišča.
Drugi mehanizem je izločiti zakonodajo za enodružinske hiše iz gradbene in jo radikalno poenostaviti. Bistveno manj naj določa, kako mora potekati graditev, kdo sme pri tem pomagati, za kaj vse je treba ob tem skrbeti in koga vse je treba najeti in plačati. Na ta način poenostavimo in pospešimo postopke graditve in omogočimo večjo izbiro. Vse troje poceni stanovanja.
Tretji mehanizem je graditelje razbremeniti visokih začetnih stroškov. Občina npr. lahko komunalne prispevke, ki jih mora danes graditelj plačati pred graditvijo, pobere tudi skozi dohodnino in nadomestilo za uporabo zemljišča tistih, ki bodo tam živeli. Želimo si, da graditelji čim prej in s čim manj stroški zasadijo lopato v zemljo.
Četrti mehanizem je decentralizacija, predvsem javnega sektorja. Na Ljubljano se npr. dogaja pritisk, ker so v mestu vsa ministrstva, glavna bolnišnica, univerza itn. Večina teh institucij je lahko v digitalni dobi razpršena po vsej državi ali pa na dostopnejši lokaciji zunaj mesta. To zmanjša pritisk na cene stanovanj v mestu in ga razporedi po vsej državi.
Peti mehanizem pa je zvišati mobilnost prebivalstva tako, da se izplača živeti v primestnih naseljih. Razširimo ceste in pocenimo energijo. Odpovejmo se distopičnim vizijam družbe, ki živi v utesnjenih, dekadentnih, onesnaženih in kriminala polnih velikih mestih s kolektivnim državnim prevozom ter s kupom nesmiselnih prepovedi in omejitev.
V bližnji prihodnosti bodo ljudje bivali v sožitju z naravo in jih bodo okoli prevažala samovozeča, električna vozila.
Kot kaže, je regulacija graditve in prostora naredila stanovanjsko graditev tako zapleteno in drago, da je edina z dovolj globoko denarnico država, kar je skregano z vsako zdravo pametjo …
Pozabili smo tisto tradicijo, ki je našo stanovanjsko politiko naredila eno najuspešnejših na svetu. To so bile čim bolj preproste enodružinske stanovanjske hiše, ki so jih ljudje večinoma gradili v lastni režiji in v katerih danes živi večina Slovenk in Slovencev. Namesto tega smo začeli hiperregulirati prostor in graditev.
Današnja zakonodaja je kot antična pravljica o očetu in sinu, ki sta nameravala na osla naložiti večje število malenkosti, da bi jih pretovorila v dolino. In ko sta jih naložila tisoč, je osel poginil, ostal pa je rek: »Tisočkrat nič je ubilo osla.«
Že trideset let vsaj enkrat na leto dodatno zakonsko zakompliciramo graditev. Domislica letošnjega toplega poletja je, da vsako gradbišče potrebuje prostor, kjer se lahko delavci ohladijo, če je zunaj prevroče. In kako nameravajo izvajalci to zahtevo izpolniti na gradbišču majhne družinske hiše, če jo politika zapiše v zakon? Odgovor je drago in vračunano v ceno zgraditve hiše.
Projekt družinske hiše smo naredili tako zahteven, kot bi nameravali zgraditi Keopsovo piramido v Dolini kraljev. Hkrati pa smo zakonsko omejili oz. večinoma celo prepovedali mehanizme, ki so nekoč hiše delali dostopne delavcem s povprečnimi plačami- samograditeljstvo, minimalno dokumentacijo, med-sosedsko pomoč, poceni zemljišča, improvizacije med graditvijo, vselitev pred dokončanjem hiše itn.
Že enostanovanjska hiša je zato, ker smo ljudem brez kapitala onemogočili uporabiti njihovo lastno delo in financiranje prilagoditi njihovim zmogljivostim, postala misija nemogoče.
Kaj šele graditev bloka s petdeset stanovanji. To zmore le nekaj podjetij v državi. Če državni načrtovalci prostora zahtevajo, da se gradijo bloki, s tem odrežejo vse izvajalce, ki znajo zgraditi majhno hišo, niso pa logistično in finančno sposobni izvesti velike gradnje. Tako to gre, najprej onemogočimo praktično vso tržno konkurenco, potem pa se hudujemo, zakaj so cene tako nezmerne.
In zdaj smo v položaju, ko je graditev postala tako komplicirana in draga, da si jo lahko privošči le še država. In to zato, ker se tisti, ki gradijo s tujim denarjem za tuje ljudi in imajo navidezno neomejeno sredstev, ne obremenjujejo z roki in s stroški ter so jim pomembnejše politične prioritete.
To pa seveda ni rešitev problema, to je nadaljevanje agonije do bridkega konca.
Če so torej stanovanja predraga za srednji sloj, so predraga tudi za državo in jih zato nikoli ne bo zmogla zgraditi dovolj. Se strinjate?
Srednji sloj je davčna hrbtenica vsake družbe, in če bi država lahko pobrala davke od njih in jim zgradila stanovanja, bi si jih lahko zgradili tudi sami.
Cene stanovanj nenehno naraščajo. Povpraševanje je veliko in zdi se, da zdajšnja vlada to še spodbuja. Kako vi to ocenjujete?
Soočeni smo s popolno nevihto. Na eni strani strahovito višanje potreb po stanovanjih, na drugi pa vse manjši obseg graditve.
V Slovenijo se množično priseljujejo tujci. Danes imamo kljub negativnemu naravnemu prirastu sto dvajset tisoč prebivalcev več kot pred dvajsetimi leti. Povprečna velikost gospodinjstva se je v tem času zmanjšala, posledično pa njihovo število narašča še hitreje kot število prebivalcev. Zaradi centralizacije države se spreminjajo tudi poselitvene navade prebivalstva, ki si bolj želi v mesta.
Vsi ti pojavi višajo potrebe po stanovanjih. Hkrati pa smo npr. v preteklem desetletju prepolovili število zgrajenih stanovanj glede na desetletje prej.
Ti pojavi niso od včeraj in vse dosedanje koalicije nosijo svoj delež odgovornosti. Krivda sedanje je, da je bolezen napačno diagnosticirana in se zato ne zdravi. Nekaj sto ljudi bo ta mandat zadelo na državni stanovanjski loteriji in se vselilo v neprofitna stanovanja, stotisoči drugih, ki danes lahko o nakupu stanovanja le sanjajo, pa bodo izgubili še štiri leta priložnosti, da se tudi zanje kaj spremeni.
Kot kaže, je v Sloveniji glavni problem socialistična miselnost, da je treba stanovanja le pravično prerazporediti in jih bo dovolj za vse …
Del politike še vedno ne razume, da ji stanovanj, ki že imajo lastnika, niso na voljo, ker imajo lastniki z njimi druge načrte. Čas je že, da sprejmejo razlago Margaret Thatcher, da novih stanovanj ne ustvarjaš s prerazporejanjem, ampak z graditvijo. In ključna vloga, ki jo mora politika pri tem odigrati, je pocenitev graditve stanovanj z odstranitvijo nepotrebnih stroškov in zastojev, ki jih sama povzroča.
Pojavljajo se celo pozivi, da je pravica do stanovanja nad drugimi človekovimi pravicami …
Stanovanje ni človekova pravica. Lopata in mešalec betona sta človekova pravica. Naše življenjsko poslanstvo ni, da pravičnikom gradimo njihove ljubljanske rezidence, ampak da vsem, ki se lotijo graditve svojega doma, pod noge mečemo čim manj polen.
Drugi spet fantazirajo o stanovanjih, ki ne smejo biti večja od tega, ki ga lahko posesaš v 15 minutah. Kakšna je to filozofija, ki se lahko v vsakem trenutku spremeni v realnost, kako daleč gredo lahko socialistični levičarji s takšnimi zapovedmi?
Gre za jezo ponižanih in razžaljenih, za katero pa na levi v Sloveniji nikoli ni bilo prostora. Pri nas so nepremičnine tako varne prav zato, ker so glavna naložba starejše generacije socialistov in so tudi voditelji novega vala npr. Nika Kovač, Luka Mesec, Asta Vrečko in Matej Vatovec takoj po prihodu na oblast postali lastniki luksuznih stanovanj v Ljubljani.
Na levi nihče − razen onega njihovega poljedelca Mihe Kordiša − ni navdušen nad nepremičninskimi davki.
Preganjajo tudi oddajanje stanovanj prek AirBDB. Kako je s tem?
To je preganjanje čarovnic, ki bo imelo negativne posledice na stanovanjski trg. Bolj kot socializem zavozi, večja je težnja, da se poiščejo saboterji delovnega ljudstva in se okrivijo za to, da sistem ne deluje. Politika že trideset let blokira trg, hkrati pa prek medijev ljudem sporoča, da trg ne deluje. Ampak to je, kot bi politika človeku odrezala obe roki in potem zdravnike krivila, da ne more več tako dobro opravljati ročnih del, kot jih je nekoč.
Tretji govorijo o dodatnih obdavčitvah, celo takih, s katerimi ne obdavčujejo vrednosti, ampak kar kvadraturo ali »drugo stanovanje«. Kje smo s tem?
Slovenija je bila doslej varna pred obdavčitvijo nepremičnin zaradi dveh pojavov.
Prvič zato, ker imajo socialistične stranke svojo volilno bazo v proletariziranih mestih, saj so ne deželi prebivalci tradicionalno bolj samopreskrbni in neodvisni od politike. Povedano drugače: ne želijo razjeziti Ljubljančanov.
In drugič zato, ker so najdražje nepremičnine v Sloveniji še vedno v lasti rodbin nekdanjih revolucionarjev. Na vsakih volitvah se pokaže, da najbolj skrajno socialistično volijo v najdražjih delih države − v središču Ljubljane, na morju in na najlepših turističnih lokacijah. Povedano preprosto − ne želijo obdavčiti sami sebe.
Zato se pojavljajo najbolj nore ideje o alternativnih obdavčitvah, kjer osnova obdavčenja ni več vrednost nepremičnine, saj to nesorazmerno udari zelo premožne, ampak npr. kvadratni meter.
Iskanje načina, kako ne razjeziti večinskega volivca sedanje oblasti, lahko pripelje do tega, da pregrešno bogat Ljubljančan z vilo ne bo obdavčen, nekdo iz Murske Sobote z dvema kmetijama pa bo plačeval za »drugo stanovanje«.
Socialistični levičarji so polni besed o socialni pravičnosti, nato pa so na vrhu vsakega stanovanjskega razpisa priseljenci. Ali je sistem, po katerem socialno šibkejši od države v dar dobijo popolnoma nova stanovanja na morju ali v središčih velikih mest, vredna 200 tisoč evrov in več, res socialno pravičen?
Težko je razumeti politike, ki socialno šibke naseljujejo v središče prestolnice in ob morje. Ne le da to ni pravično do vseh tistih, ki plačujejo davke in so se morali od tam izseliti, ker si takšnih stanovanj ne morejo privoščiti, ni niti praktično, saj bi država za eno stanovanje na takšni lokaciji lahko zgradila tri v cenejšem kraju in tako z istimi sredstvi pomagala trikrat več socialno šibkim.
Kakšno pa je vaše stališče do sistema fonda najemnih stanovanj oz. kroženja stanovanj v državnem stanovanjskem fondu, plačevanju neprofitnih najemnin npr.?
Nekateri verjamejo, da bo državni fond zagotavljal kroženje stanovanj, da bo torej nekakšna premostitvena rešitev za mlade in da se bodo ti, ko bodo našli boljšo rešitev, izselili ter ta stanovanja sprostili za čakajoče v vrsti.
V praksi pa se ti najemniki praviloma nikoli ne izselijo, ampak se še potrudijo pravico prenesti na otroke. Stanovanja so z vselitvijo privatizirana in ne krožijo. Za čisto vsakega novega najemnika je tako treba zgraditi novo državno stanovanje.
Pred volitvami smo poslušali, kako so bili socialistični levičarji vzhičeni nad dunajskim stanovanjskim modelom. Zdaj sicer o tem ne govorijo več veliko, pa vendar, kakšen je vaš pogled na to?
Predlagam, da vprašajo sto šestdeset tisoč slovenskih gospodinjstev, ali so raje lastniki svojega doma, kupljenega po Jazbinškovem zakonu, kar je bil naš model, ali pa bi raje vsak mesec iz pokojnine plačevali najemnino državi ter s svojim stanovanjem ne bi smeli prosto razpolagati in ga zapustiti otrokom, kar je dunajski model.
Levica ne razume, da najemnine niso odvisne od tega, v čigavi lasti je stanovanje, ampak od tega, koliko je stanovanj. Če je na Dunaju država pol stoletja gradila stanovanja, to ne pomeni, da je državna graditev optimalen model, lahko so jih hudo preplačali, ampak da je tam zato velika ponudba stanovanj. Mi nimamo pol stoletja za ureditev tega problema in zato moramo angažirati nekaj, kar je veliko večje in učinkovitejše od države. Trg.
Če se koalicija odreče napadom na lastninske pravice, ki odganjajo resne investitorje, ter začne odstranjevati neštete birokratske in lobistične ovire pri načrtovanju prostora in graditvi, bo trg gradil stanovanja mnogo ceneje in hitreje od države. Edini razlog, da politika danes na pomoč kliče državo, je, ker je graditev stanovanj tako zakomplicirala, da ima samo še država dovolj globoko denarnico, da nahrani vso vpleteno birokracijo, lobije in druge deležnike.
S preplačano državno graditvijo se strukturni problemi ne rešujejo, le pometajo se pod preprogo in hkrati ustvarjajo še novi. Letos so npr. na Dunaju v šolskih razredih prvič relativna večina muslimani. To se ne bi zgodilo brez velikega števila socialnih stanovanj v mestu.
Kako sicer ocenjujete delo zdajšnje vlade?
Levice ni bilo usojeno reformirati. Ker so ujetniki socialističnih idej, ne zmorejo diagnosticirati resničnih problemov stanovanjske politike. Nepojmljivo jim je, da lahko preobsežna regulacija zaduši trg in cene dvigne v nedosegljive višave, pa čeprav se to zgodi vsakokrat.
Zaradi tega si na začetku mandata znotraj koalicije niso izborili pravih mehanizmov moči. Tudi če jutri spregledajo, je to zdaj politično težko popraviti. Ključna napaka je bila, da so se izolirali v svoj peskovnik, na ministrstvo za solidarno prihodnost. Za celovito stanovanjsko politiko bi morali imeti namesto tega svojega stanovanjskega carja (oziroma cesarja, op. a.) direktno pri predsedniku vlade in močno podporo v finančnem, okoljskem, kmetijskem in prostorskem resorju.
Po njihovem mandatu bodo lobiji še bogatejši.
Biografija
Tomaž Štih je inženir računalništva in publicist. Vodil je IT-službo v več slovenskih podjetjih, zdaj živi in dela v Londonu. V času druge Janševe vlade je na ministrstvu za finance sodeloval pri pripravi zakona za uravnoteženje javnih financ. Dnevno aktivno spremlja dogajanje v Sloveniji in po svetu ter ga na omrežju X komentira pod imenom Libertarec.
Opomba: intervju je bil prvotno objavljen v tiskani izdaji Demokracije.
