Piše: Janez Janša, Matej Kumerdej
Murgle. Kupljeno leta 1991/92 za 35 tisoč nemških mark. Prodajamo za milijon evrov. Vse v redu? So se cene nepremičnin v tem času res toliko povečale? Ne.
Razlika je prevelika. Se pa v njej skriva del odgovora, zakaj danes mladi težko pridejo do stanovanj. Zato je tole branje namenjeno predvsem njim. Kajti pomanjkanje dosegljivih najemniških in lastniških stanovanj v Sloveniji je danes ključni eksistenčni problem velikega dela predvsem mlade generacije. V Sloveniji lahko stanovanja gradimo bistveno hitreje in ceneje, kot je to praksa danes. Odgovor na vprašanje, zakaj kljub velikim obljubam in govorjenju o tej temi ni politične volje za hitrejšo in cenejšo gradnjo ter kako to spremeniti – pa se začne v letu 1990. (slika – splet nepremičninske agencije 2024)
1. Stanovanja včeraj
Po podatkih takratnega resorja, odgovornega za stanovanjsko politiko, je bilo v Sloveniji 1. januarja leta 1990 v celotnem stanovanjskem fondu 687.590 stanovanjskih enot s površino 46.006.633 kvadratnih metrov. V Sloveniji je bilo istega leta registriranih 602.571 gospodinjstev.
Leta 1990 je bilo v zasebni lasti 458.558 stanovanjskih enot ter v “družbeni” lasti 229.032 enot. Povprečna velikost stanovanja v zasebni lasti je znašala 74 kvadratnih metrov in v družbeni lasti 52.6 kvadratnega metra.
Izvršni svet RS (vlada) je 31. oktobra 1990 sprejel predlog za izdajo Stanovanjskega zakona s tezami (popularno imenovan Jazbinškov zakon) in ga poslal Skupščini RS v obravnavo. Zakon predvideva tudi lastninjenje stanovanjskih enot v družbeni lasti. Ukinja družbeno lastnino stanovanj. Vsa stanovanja v družbeni lasti postanejo lastništvo države, občin in gospodarskih subjektov. V členu (tezi) 101 predlog za izdajo Stanovanjskega zakona določa, da:
-
morajo lastniki stanovanjsko enoto prodati imetniku stanovanjske pravice (najemniku) oziroma osebi, ki jo on pooblasti;
-
ima kupec pravico do 30 odstotkov popusta;
-
mora kupec 20 odstotkov kupnine poravnati v roku 60 dni po podpisu pogodbe;
-
mora kupec preostanek kupnine poravnati v roku 10 let, pri čemer mora anuiteta ohranjati realno vrednost.
Iz prodaje so bila izvzeta nacionalizirana stanovanja. Zagrožena je bila kazen za tistega lastnika, ki stanovanja ne bi hotel prodati imetniku stanovanjske pravice.
Na predlog za izdajo Stanovanjskega zakona se je vsula kopica pripomb. Interes za privatizacijo je bil ogromen. Izstopal je tudi v razpravi znotraj skupščinskih odborov, saj je veliko delegatov Skupščine RS, v kateri je imel Demos pičlo 53 odstotno večino, razpolagalo s stanovanjsko pravico v družbenih stanovanjih. Ti so bili večinoma v levih strankah in poslanskih klubih, nekaj pa jih je bilo tudi v strankah Demosa. Razprava je trajala do februarja 1991, ko je Izvršni svet RS te pripombe deloma vključil v osnutek Stanovanjskega zakona. Ta je glede privatizacije javnega (družbenega) stanovanjskega fonda (člen 107) uvedel dodatne ugodnosti za kupca in sicer:
-
nakupna vrednost stanovanja se poleg za 30 odstotkov zmanjša še za revalorizirano lastno udeležbo oziroma lastninski delež;
-
namesto 20 odstotka plačila kupnine v roku 60 dni po podpisu pogodbe se ta zmanjša na 15%;
-
preostanek kupnine je kupec namesto v 10 dolžan plačati v 20 letih.
Tudi na osnutek stanovanjskega zakona se je vsula kopica pripomb. Večina je bila zelo tehtnih. Gospodarske družbe, občine, politične stranke, zbornice in posamezniki so opozarjali, da odločitev za privatizacijo ne sme biti izključna pravica kupca, ampak je povsod v tržnem gospodarstvu odločitev za prodajo najprej v rokah lastnika. Zanimivo, da sta pripombe v to smer dala tako SDZ kot Sonja Lokar, delegatka SPD (ta sicer v imenu družbe Krka). Slovenska demokratična zveza je v svojem kritičnem stališču dobesedno zapisala, da je treba “ločiti med prodajo in razprodajo” stanovanj. Na drugi strani so predvsem sindikati vršili pritisk v smeri večjega popusta. Priznati pa je treba, da so nekateri med njimi zagovarjali popust v povezavi s številom let, v katerih je zaposlena oseba plačevala stanovanjski prispevek. Hkrati pa so se nasproti tem predlogom oglasili tisti, ki so prav tako dolga leta plačevali stanovanjski prispevek od svoje plače, vendar niso razpolagali s stanovanjsko pravico. Takšnih nas je bila večina v prebivalstvu, a žal ne večina tudi v parlamentu. In ta večina prebivalstva, vključno z naslednjo generacijo, je bila na koncu s stanovanjskim zakonom tudi najbolj prikrajšana.
Formalni predlagatelj zakona Miha Jazbinšek je na seji družbeno-političnega zbora Skupščine RS 5. marca 1991 skušal loviti ravnotežje med različnimi interesi z naslednjo izjavo: »…ta pridobljeni denar (s privatizacijo stanovanj, op.a.) nekako ne bi smel biti premajhen, ker drugače pomeni, da je to zničen denar. Po drugi strani seveda ne bi smela biti ta kupnina previsoka, bodisi iz motivacijskih razlogov bodisi iz socialnih razlogov bodisi iz razlogov neke pravičnosti, o kateri sem prej govoril.«
Metod Šonc iz Pučnikove SDSS je na razpravi v Zboru občin istega dne predlagatelju ter kolegom, ki so zagovarjali visoke popuste, odgovoril: »Odločno nasprotujem temu, da bi dali popust pri nakupu stanovanj po tem 107. členu. Ne vidim razloga zakaj. Zakaj bi morali dati 30 odstotkov popusta, če hoče nekdo kupiti stanovanje? Preprosto ne vidim razloga.«
Med marcem in majem 1991 ni bilo dneva, ki z vidika strateških interesov Slovencev ne bi bil zgodovinski. Dogajalo se je v svetu, v Evropi, v razpadajoči Jugoslaviji, pri sosedih na Hrvaškem in seveda v Sloveniji. Demosova vlada in skupščina sta dnevno sprejemali akte za uresničitev plebiscitne odločitve o samostojni Sloveniji. JLA je grozila z vojaškim udarom. Slovenija se je mrzlično pripravljala na obrambo. Kljub vsemu temu pa je privatizacijska koalicija v Skupščini mlela dalje. Na podlagi stališč ob obravnavi osnutka je bil 9. maja 1991 pripravljen predlog stanovanjskega zakona, ki je v 103 členu predvidel:
– 30 odstotni nakupni popust od vrednosti stanovanja za imetnika stanovanjske pravice oz. uporabnika;
– Pri izračunu se upošteva lastninski delež (lastna udeležba in lastna vlaganja, izvršena s soglasjem lastnika, ki se izražajo v povečani vrednosti stanovanja),
– 15 odstotkov kupnine se poravna v 60 dneh, preostanek v 20 letih, pri čemer morajo biti mesečni obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja.
V 105. členu pa je predlog Stanovanjskega zakona določal, da ima kupec, ki ob sklenitvi pogodbe pogodbeno ceno odplača v enkratnem znesku, pravico do dodatnega 60-odstotnega popusta.
V 106. členu je predlog zakona omogočal dodatni popust tudi za tiste, ki bi kasneje želeli predčasno odplačati kredit in sicer 1,5 odstotka za vsako leto hitrejšega odplačila, do maksimalnega popusta v višini 28,5 odstotka.
Predlog zakona je določal, da se vrednost stanovanjske enote določi na podlagi korigirane revalorizirane vrednosti stanovanj in hiš, ki jo določi upravni organ, razen kadar cenitev zahteva imetnik stanovanjske pravice. Pravico do nakupa se lahko uveljavlja 2 leti od uveljavitve zakona.
3. oktobra 1991 je Predsednik predsedstva RS Milan Kučan v Uradnem listu objavil končno besedilo sprejetega stanovanjskega zakona. Med februarjem in oktobrom 1991 je v Sloveniji potekalo mrzlično uveljavljanje ljudske volje s plebiscita za samostojno Slovenijo. Ob nasprotovanju levičarske opozicije izgradnji lastnih vojaških moči smo doživeli agresijo JLA in zmago slovenskih obrambnih sil v vojni za Slovenijo ter čakali na dokončen umik zadnjega agresorskega vojaka z našega ozemlja. V ozadju vseh teh velikih in usodnih zgodovinskih dogajanj pa se je v Skupščini RS gradila končna stanovanjska koalicija, v kateri so se organizirali vsi tisti, ki so od privatizacije stanovanj pričakovali velike koristi. Končno besedilo zakona je bilo njen velik uspeh. Kljub vojni za Slovenijo in dramatičnemu času ob razpletanju slovenske osamosvojitvene epopeje je postopek oblikovanja končnega besedila zakona tekel pospešeno. Izvršni svet je tako že 1.8.1991 predlagal končno besedilo stanovanjskega zakona, ki se je nato v Skupščini RS dokončno izoblikoval. Sprejeti zakon (člen 111 do 133) je glede (raz)prodaje državnega stanovanjskega fonda tako določil:
-
da so lastniki stanovanj na zahtevo imetnika stanovanjske pravice dolžni prodati stanovanje njemu ali ožjemu družinskemu članu;
-
da se pri določitvi vrednosti stanovanj uporablja sistem točkovanja po pravilniku iz leta 1981;
-
da imajo kupci 30-odstotni popust;
-
da se cena poleg za 30 odstotkov zniža še za ovrednotena vlaganja v stanovanje;
-
da se cena poleg za 30 odstotkov zniža še za lastno udeležbo;
-
da se 10 odstotkov tako znižane cene plača v roku 60 dni od podpisa pogodbe;
-
da se preostanek cene plača v enakih obrokih v naslednjih 20 letih;
-
da se 20-letni rok odplačila lahko podaljša, če obrok odplačila presega tretjine mesečne plače kupca.
Na vse te popuste in ugodnosti pa je bilo dodano še določilo 119. člena, da lahko kupec namesto 30 odstotkov dobi kar popust v višini 60 odstotkov od vrednosti stanovanja, če celotno kupnino plača v roku 60 dni.
Uspeh nenačelne stanovanjske koalicije, ki se je preko političnih pregrad in pogledov zgradila v senci naporov za slovensko osamosvojitev – je bil popoln. Edina omejitev pri novih lastnikih je bila zakonska prepoved nadaljnje prodaje stanovanja do odplačila zadnjega obroka.
Seveda se je velika večina imetnikov stanovanjske pravice odločila za takojšnje plačilo in 60 odstotni popust na že tako znižano ceno. To je pomenilo, da so lahko nekateri tako kupljena stanovanja že naslednje leto oziroma takoj na trgu prodajali za bistveno višje cene in mastno zaslužili.
Z razprodajo državnega stanovanjskega fonda je preko 150.000 prebivalcev Slovenije prišlo do pomembnega premoženja. Med njimi so bile tri kategorije. V prvi je bilo kakih 20 do 30.000 manjših delavskih stanovanj, ki so jih odkupili tudi revnejši sloji. V drugi, največji kategoriji je bilo preko 100.000 srednjih in večjih stanovanjskih enot, ki jih je za samo delček realne vrednosti odkupil v socializmu privilegiran sloj. Sodniki, tožilci, državni funkcionarji, uslužbenci in sodelavci SDV (Udbe), politični funkcionarji, socialistični uradniki, uredniki in izbrani novinarji, režimski kulturniki, socialistični direktorji itd. Konec leta 1989 je bilo na seznamu prejemnikov tednika Komunist, ki se je v grobem ujemal s članstvom Zveze komunistov, preko 90.000 individualnih naročnikov. Velika večina teh je imela stanovanjsko pravico v večjih družbenih stanovanjih, predvsem v Ljubljani, regionalnih in komunalnih središčih ter na slovenski obali. Tisti bolj na vrhu so razpolagali z večjim številom stanovanjskih enot. Očetje funkcionarji so z dodelitvijo stanovanjskih pravic preko zvez poskrbeli za stanovanjske probleme sinov, hčera, vnukov, nečakov in bratrancev. Za sam vrh rdeče elite so bile na razpolago tudi hiše v Murglah, ki so jih Milan Kučan, Franc Šetinc, Janez Stanovnik, Janez Drnovšek, Janez Zemljarič ipd. privatizirali za majhen del realne vrednosti.
2. Stanovanja danes
Po podatkih Zavoda za statistiko RS je bilo leta 2021 v Sloveniji 864.300 stanovanjskih enot. Več kot 90 odstotkov enot je bilo v lasti fizičnih oseb. 36.400 teh stanovanjskih enot je bilo zgrajenih po letu 2010. Kar dve tretjini vseh enot so predstavljale eno ali dvostanovanjske hiše. 20 odstotkov stanovanjskih enot je bilo zgrajenih pred letom 1946, 23 odstotkov med letoma 1946 – 1970, 36 odstotkov v obdobju 1971 – 1990, 17 odstotkov v času 1991 do 2010.
Med letoma 2011 in 2021 je bilo zgrajenih že omenjenih 36.400 stanovanjskih enot ali zgolj štiri odstotke vseh. Število gospodinjstev v Sloveniji se je v istem času povečalo za šest odstotkov.
Istega leta (2021) je Urad za statistiko v Sloveniji naštel 859.782 gospodinjstev. Od tega jih je bilo 34 odstotkov enočlanskih. V veliki večini moških. 40 odstotkov moških enočlanskih gospodinjstev so predstavljali tujci. Poročenih parov z otroki je bilo zgolj še 35 odstotkov vseh družin. 13 odstotkov družin so bili zunajzakonski partnerji z otroki. Zakonskih parov brez otrok je bilo kar 25 odstotkov.
Groba primerjava stanja med letoma 1990 in 2021 kaže, da se je število gospodinjstev v Sloveniji v tem času povečalo za 260.000, število stanovanjskih enot pa zgolj za 180.000.
Že zgolj ta podatek nam pove, da je dostopnost stanovanj predvsem za mlade eden večjih problemov v državi.
Upoštevaje bistven dvig splošne blaginje v državi v tem času problem zato še toliko bolj izstopa. Dejstvo je, da levičarske vlade, ki so imele v Sloveniji škarje in platno v rokah veliko večino časa po osamosvojitvi (24/34), stanovanjskega problema niso čutile in ga zato tudi niso resno reševale. Še več. Del levičarske retencijske elite je s prekupčevanjem s predragimi stanovanji ob namerno ustvarjeni nizki ponudbi še dodatno bogatel. Tudi sicer je logično, da obstoječe visoke cene stanovanj obstoječim lastnikom objektivno ustrezajo.
Odgovor na vprašanje, zakaj kljub veliko govorjenja o tej temi ni politične volje za hitrejšo in cenejšo gradnjo, pa se začne v letu 1991. Takrat je preko 100.000 pripadnikov predvsem levičarske retencijske elite poskrbelo za rešitev stanovanjskega problema svojih potomcev. Ker so le-ti imeli stanovanjski problem rešen, so z lahkoto akumulirali dovolj sredstev za nakup novih stanovanj tudi za svoje otroke in vnuke. Simboličen primer je bil pred leti objavljen v rumenem tisku, kjer so poročali o nakupu stanovanja za vnuka Milana Kučana v času, ko je bil le-ta še v osnovni šoli.
3. Stanovanja jutri
Ko so sredi finančne krize pred desetletjem in pol najprej v stranki SD, kasneje pa pred leti tudi v stranki Levica ugotovili, da so stanovanja pomembna politična tema med mladimi, so večkrat pričeli z medijsko kampanjo za povečanje sredstev za gradnjo najemnih stanovanj. Ob tem je prihajalo do komičnih prizorov. Občasno so med to kampanjo pripadniki obeh strank, predvsem tisti iz njunih NVO podružnic, objavljali na socialnih omrežjih slike svojih razkošnih lastniških stanovanj ali stanovanj njihovih staršev. Primera Nike Kovač in Jaše Jenulla sta bila med bolj znanimi. Gre seveda za očiten prikaz sprenevedanja kvazi levičarske elite prvorazrednih, ki nikoli ni imela stanovanjskega problema. Zato ga tudi ne razume in še manj zna in hoče reševati. Ne nazadnje o tem nazorno pričajo rezultati vseh levičarskih vlad doslej.
Temeljni pogoj za hitrejše reševanje stanovanjskega vprašanja je zato demokratična, konservativna večina ne privilegiranih in ne prvorazrednih v Državnem zboru ter operativna vlada, ki bo ustvarila pogoje za hitrejšo in cenejšo stanovanjsko gradnjo.
V SDS smo pred leti pripravili in uveljavili zakon, ki mladim omogoča ugodna posojila za najem in kasnejši nakup stanovanja. Levičarska interesna grupacija, ki z rentništvom ali/in preprodajo bogato služi na predragem stanovanjskem trgu, se je močno potrudila, da zakon ni zaživel v praksi. Zgolj ta zakon pa je za celovit pristop in hitrejšo ter cenejšo gradnjo stanovanj in hiš seveda premalo. Zato Strokovni svet SDS pripravlja zakonski paket, s katerim bomo v naslednjem mandatu:
a. Bistveno spremenili (poenostavili in pocenili) prostorsko politiko umeščanja in gradnje individualnih hiš ter zagotavljanja prostora za gradnjo;
b. Zagotovili decentralizacijo javnih investicij v gradnjo stanovanj;
c. Poenostavili predpise o gradnji;
d. Pospešili izdajo gradbenih dovoljenj;
e. Posodobili in nadgradili zakon o stanovanjski jamstveni shemi za mlade;
f. Določili dodatne ugodnosti in finančne vzpodbude pri reševanju stanovanjskega problema družinam z več otroki.
SDS ne bo objavljala populističnih ciljev v smislu obljub Golobove koalicije, ki je na začetku mandata tekmovala v obljubah o deset tisočih novi stanovanjih. Ki jih seveda ni nikjer niti na papirju.
Mi bomo ustvarili pogoje, v katerih bo možna hitrejša in cenejša stanovanjska gradnja. Pogoje, v katerih bo lastniško stanovanje za posameznika oziroma mlado družino realna možnost v predvidljivem času.
Pomanjkanje stanovanj že dlje časa tudi neposredno bistveno omejuje možnosti za spopad z največjim strateškim problemom Slovenije. Vse manj nas je. Zmanjševanje števila rojstev in staranje prebivalstva ogroža ne samo pokojninsko blagajno, javne finance in blaginjo, ampak dolgoročno tudi sam obstoj slovenskega naroda in države. Pri odločanju mlade slovenske družine za rojstvo otrok stanovanjski problem ni edini in velikokrat tudi ne prvi dejavnik, je pa zagotovo med bolj pomembnimi. Tudi zato bo reševanje stanovanjskega vprašanja v naslednjem mandatu naša prioriteta.
